부모님이 남겨주신 아파트나 상가, 토지 같은 부동산을 물려받게 되면 누구나 세금 걱정부터 앞서기 마련입니다.
이때 많은 분들이 "정부에서 정해준 공시가격이 있으니까 그냥 이 금액대로 신고하면 되겠지?"라고 쉽게 생각하시곤 합니다.
하지만 부동산은 통장에 찍힌 예금처럼 가치가 고정되어 있지 않습니다. 기준을 무엇으로 잡느냐(공시가격, 실거래가, 감정평가액 등)에 따라 자산 가치가 완전히 다르게 매겨지기 때문입니다.
그래서 같은 부동산이라도 공시가격, 실거래가, 감정평가액, 유사 매매사례가액에 따라 평가금액이 달라지는데요.
특히 지금 당장 내야 하는 상속세만 피하려다가는, 추후 해당 부동산을 처분할 때 엄청난 양도소득세 폭탄으로 돌아올 수 있다는 사실을 반드시 기억해야 합니다.
이번 글에서는 왜 부동산 상속에서 '감정평가'가 필수적인 절세 전략이 되는지 핵심만 짚어드리겠습니다.
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기준은 '공시가격'이 아닌 '시가'입니다
상속세를 계산할 때 가장 오해하기 쉬운 부분이 바로 산정 기준입니다.
세법에서는 기본적으로 사망일 당시의 '실제 시장 가치(시가)'를 기준으로 자산을 평가하는 것이 원칙입니다.
여기서 말하는 시가는 포털 사이트에 올라오는 매물 호가가 아닙니다. 사망일을 전후로 일정 기간 내에 실제로 거래된 유사 매매사례가액이나 객관적인 감정평가액 등을 뜻합니다.
만약 물려받은 부동산 주변에 최근 거래된 비슷한 매매 사례가 있거나 세법이 인정하는 감정 가액이 존재한다면, 아무리 공시가격이 낮아도 국세청은 시가를 우선하여 세금을 부과합니다.
당장의 상속세만 보는 것이 양도세도 봐야 합니다
"감정평가를 받아서 집값이 높게 잡히면 상속세를 더 많이 내야 하니 손해 아닌가요?" 걱정하시는 분들이 많습니다.
눈앞의 상속세만 보면 그렇게 보일 수 있습니다. 하지만 미래의 매도 계획까지 계산기에 넣으면 이야기가 완전히 달라집니다.
부동산을 팔 때 내는 양도차익은 [매도가격 - 취득가격]으로 계산됩니다. 이때 상속받은 자산의 '취득가격'은 바로 상속세 신고 당시에 평가했던 금액이 됩니다.
예시를 통해 더 자세히 알아볼까요?
부모님으로부터 물려받은 부동산을 나중에 판다면, 양도차익에 대한 세금이 발생합니다. 이때 물려받은 부동산의 취득가액은 상속 당시 평가한 금액과 연결됩니다.
*양도차익 = 매도가액 - 취득가액
상속세를 신고할 때 낮은 금액으로 평가했다면 향후 매도 시 취득가액도 낮아져 양도차익이 커질 수 있습니다. 반대로 상속 당시 감정평가를 통한 평가액을 반영해두면 향후 양도세 부담이 상대적으로 줄어들게 됩니다.
예를 들어 공시가격 8억 원으로 신고한 부동산을 15억 원에 매도하면 양도차익은 7억 원입니다. 반면 감정평가를 통해 13억 원으로 평가해두었다면 차익은 2억 원으로 줄어듭니다.
구분 | 평가금액 | 매도금액 | 양도차익 |
공시가격 | 8억 원 | 15억 원 | 7억 원 |
감정평가 | 13억 원 | 15억 원 | 2억 원 |
감정평가를 받아 평가금액을 높였다면, 상속세가 일부 늘더라도 양도세 절감 효과가 더 클 수 있습니다. 그래서 전체 세금 측면에서는 공시가격보다 유리하게 되는 것이죠.
특히 상가, 꼬마빌딩, 나대지, 단독주택, 다가구주택처럼 유사 매매사례를 찾기 어렵고 공시가격과 실제 시세 차이가 큰 부동산은 감정평가 검토가 필수라고 할 수 있는데요.
아파트는 유사매매사례가 비교적 명확한 경우가 많지만, 비주거용 부동산이나 특수한 입지의 토지는 개별성이 강해 공시가격만으로 판단하기 어렵기 때문입니다.
감정평가 안 받으면 후회하는 대표적인 경우
모든 부동산에 감정평가가 정답은 아니지만, 아래의 경우에 해당한다면 무조건 전문가의 검토를 받아야 후회가 없습니다.
① 가까운 시일 내에 매도할 계획이 있는 경우
상속 당시 공시가격 등 낮은 금액으로 신고하면 당장의 상속세는 줄어드는 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이후 매도할 때 취득가액이 낮게 잡히면서 양도차익이 커지고, 결과적으로 양도세 부담이 커질 수 있습니다.
특히 전체 상속재산이 일정한 공제 한도(일반적으로 5억~10억 원) 기본 범위 안쪽이라면, 감정평가액을 공제 한도 턱밑까지 높여서 신고해도 당장 낼 상속세는 '0원'입니다. 그러면서도 미래의 양도세는 방어할 수 있게 되죠.
② 시세와 공시가격의 괴리가 큰 부동산을 가진 경우
상가, 꼬마빌딩, 단독주택, 다가구, 나대지 등은 아파트와 달리 개별성이 강해 공시가격이 터무니없이 낮게 책정되어 있는 경우가 많습니다.
이를 방치하고 공시가격으로 그냥 신고했다가는, 나중에 국세청이 자체적으로 감정평가를 실시해 거액의 세금을 추징하는 낭패를 볼 수 있습니다.
③ 세무조사 및 소명 요구 리스크를 줄이고 싶은 경우
금액이 큰 고액 부동산일수록 세무당국의 감시망은 촘촘합니다. 자산 가치를 객관적인 감정평가서로 증빙하지 않고 임의로 낮춰 신고하면, 추후 까다로운 세무조사나 해명 자료 요구에 직면할 확률이 매우 높아집니다.
부동산 상속세 절세의 핵심은 결국 상속세와 양도세를 합친 '총세금의 합계'를 최소화하는 정밀한 시뮬레이션에 있습니다.
따라서 무작정 감정평가사부터 찾아가 평가를 진행하기보다는, 상속 전문 세무사와 먼저 상담하여 얼마로 가치를 감정받는 것이 유리한지 최적의 가이드라인을 도출하는 것이 순서입니다.
저희 상속전담센터는 세무사, 감정평가사뿐만 아니라 상속 등기를 담당하는 법무사, 가족 간 자산 분쟁을 조율하는 변호사까지 모두 모인 원스톱(ONE-STOP) 협업 시스템을 갖추고 있습니다.
일일이 전문가를 찾아 돌아다니실 필요 없이, 한 곳에서 완벽한 세금 시뮬레이션부터 법률 리스크 방어까지 빈틈없이 해결해 드리겠습니다. 소중한 자산을 안전하게 지키고 싶으시다면 언제든 연락주세요.
