상속주택 받았는데, 양도세 중과 부활!
세금 폭탄 피하는 방법
| ※ 해당 콘텐츠는 '상속의모든것' 유튜브 영상을 블로그에 맞춰 작성한 글입니다. 영상이 편하신 분들은 아래 영상을 시청하셔도 좋으며, 자세한 사항은 글을 살펴보시기 바랍니다. |
반갑습니다. '상속의 모든 것' 입니다.
2026년 5월 9일을 기준으로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서, 상속주택을 보유하게 된 분들의 문의가 눌어나고 있습니다.
“원래 집이 있었는데 상속주택까지 받으면 다주택자가 되는 것 아닌가요?”
“상속받은 집 때문에 중과 세율 적용되나요?”
위와 같은 질문으로 저희를 찾아주시는 분들이 많은데요. 그만큼 다주택자 양도세 중과는 단순히 세율이 조금 올라가는 문제가 아니기 때문일 것입니다.
2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산될 수 있고, 중과가 적용되면 장기보유특별공제까지 배제될 수 있습니다.
이 양도세 중과가 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 조정대상지역 내 다주택자 분들에게 다시 적용되게 되기 때문에, 집을 물려받은 분들 입장에서는 세금 고민으로 크게 불안해하고 계실 것입니다.
그렇다면 부모님 사망으로 집을 물려받으면 무조건 불리해지는 걸까요? 그렇지는 않습니다.
상속주택은 일반적인 매매 취득 주택과 달리, 세법상 일정 기간 동안 예외적으로 보호되는 규정이 있기 때문입니다.
중요한 것은 상속인의 기존 주택 수, 처분 시점, 그리고 어떤 집을 먼저 파는지입니다.
따라서 오늘은 상황별로 물려받은 집과 기존 보유하던 집을 어떻게 처분해야 세금을 줄일 수 있는지 자세히 설명드리겠습니다.
6개월 이내에 처분하는 경우
가장 먼저 확인해야 할 것은 상속주택을 사망일로부터 6개월 이내에 처분할 수 있는지 여부입니다. 이 경우에는 양도세가 발생하지 않기 때문입니다.
상속받은 부동산은 양도세를 계산할 때 취득가액을 사망일 당시 시가로 봅니다. 그런데 6개월 이내에 실제 매매가 이루어진다면, 그 매매가액이 시가로 인정될 수 있죠.
이렇게 되면 양도가액과 취득가액이 사실상 같아지기 때문에 양도차익이 발생하지 않고, 결과적으로 양도소득세 부담이 거의 없어집니다.
즉, 상속받은 직후 바로 처분할 수 있다면 중과 여부와 관계없이 양도차익 자체가 없는 구조를 만들 수 있습니다.
다만, '6개월 이내 처분'이라고 해서 반드시 잔금까지 6개월 안에 받아야 하다는 의미로만 단순하게 생각하서는 안됩니다. 매매계약일, 잔금일, 등기일, 실제 거래가액의 적정성 등을 전문가와 함께 검토하는 과정이 필요합니다.
이처럼 6개월 이내에 처분이 가능하다면 양도세 부담을 줄일 수 있지만, 사실 기한 내 처분하지 못하는 상황이 발생할 수 있겠죠.
그래서 아래에서는 6개월 이내에 처분하지 못한 경우를 3가지 상황으로 나누어 설명해드리겠습니다.
6개월 이내에 처분하지 못한 경우
① 무주택자가 상속주택을 받은 경우
첫번째는 기존의 무주택이었던 분이 상속주택 1채를 받은 경우입니다.
이 경우는 상속으로 인해 1주택자가 된 것이므로, 사실상 양도세 중과와는 직접적인 관련이 없습니다. 오히려 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 확인해보고, 요건에 해당한다면 양도세 비과세가 가능성을 검토하는 것이 세금을 아낄 수 있는 방법입니다.
| 1세대 1주택 비과세 요건 |
| 2년 이상 보유 (조정대상지역인 경우 2년 이상 거주 요건 포함) |
② 기존 1주택자가 2주택자가 된 경우
두번째는 이미 1개의 집을 보유한 분이 상속주택을 추가로 받아 2주택자가 된 경우입니다. 이때는 처분 순서와 시점에 따라 양도세가 달라질 수 있습니다.
먼저 기존에 보유하고 있던 주택을 먼저 양도하는 경우를 보겠습니다.
만약 이미 보유하고 있던 집이 1세대 1주택 요건을 갖추어 비과세 혜택을 받고 있고, 상속주택 특례 요건을 충족한다면 기존 집을 팔 때 상속받은 집은 주택 수 판단에서 제외될 수 있습니다.
| 상속주택 특례 요건 |
|
1. 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 일반주택이어야 합니다. 2. 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다. 3. 상속주택은 세법상 인정되는 ‘상속받은 주택’이어야 합니다. (법에서 정한 순서에 따라 1주택만 대표 상속주택으로 인정됩니다.) 4. 상속개시일 전 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 일반주택에서 제외됩니다. |
쉽게 말해, 원래 1주택자로 비과세 요건을 갖추고 있었는데 불가피하게 다주택자가 된 경우라면, 기존 집을 팔 때 무조건 중과를 부과하지는 않는다는 의미입니다.
반대로 상속받은 집을 먼저 파는 경우에는 5년 기준이 중요합니다. 물려받은 날로부터 5년이 지나지 않았다면, 다주택자 중과대상 범위에서 제외될 수 있습니다.
5년 이내라면 일반세율 적용을 검토할 수 있지만, 5년이 지난 후에는 상속주택도 주택 수에 포함되기 때문에, 양도세 중과가 적용될 수 있으니 주의하셔야 합니다.
따라서 기존 집을 먼저 처분하면서 비과세 혜택을 받고, 이후 상속주택을 처분하는 방식이 더 유리할 수 있습니다.
③ 이미 2주택 이상을 보유하고 있던 경우
기존에 이미 2채 이상의 집을 보유하고 있던 분이 추가로 주택을 물려받는 경우애는 상황이 더 복잡해집니다.
이 경우에는 기존 주택을 먼저 양도한다면, 물려받은 날로부터 5년 이내에는 상속주택을 주택 수에서 제외해줍니다.
예를 들어 기존 2주택자가 상속주택 1채를 추가로 받은 뒤, 5년 이내에 기존 주택을 양도한다면, 상속주택을 제외하고 기존 2채만을 기준으로 중과 여부를 판단할 수 있습니다.
반면 상속받은 날부터 5년이 지난 후에는 특례 효과가 사라질 수 있습니다. 이때는 상속주택도 다른 주택과 동일하게 주택 수에 포함되어, 기존 2주택자라면 3주택자 기준으로 중과세율이 적용됩니다.
반대로 상속받은 주택을 먼저 파는 경우도 마찬가지입니다.
5년 이내에 양도하면 일반 세율(6~45%)을 적용할 수 있지만, 5년이 지난 뒤 양도하면 중과세율(3주택자인 경우 +30%p)이 적용됩니다.
(비조정대상지역인 경우 일반세율 적용)
여기서 반드시 유의해야 할 점은 양도차익이 큰 집과 양도차익이 작은 집 중 무엇을 먼저 처분하느냐에 따라 세액 차이가 수천만 원에서 수억 원까지 벌어질 수 있다는 것입니다.
따라서 다주택자인 분들은 각 주택의 취득가액, 양도 예상가액, 보유기간, 장기보유특별공제 가능성, 조정대상지역 여부, 상속일로부터 경과기간을 모두 반영해 양도세 시뮬레이션을 진행해야 합니다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료로 인해 집을 상속받은 분들의 세금 부담이 커질 수 있는 것은 믈론 사실입니다.
하지만 물려받은 집은 일반 주택과 달리 6개월 이내 처분, 5년 이내 중과 배제, 기존 주택 비과세 특례 등 여러 예외 규정이 적용될 수 있으므로 지레 겁먹을 필요는 없습니다.
다만, 주의해야 할 부분이 있습니다. 당장의 상속세를 줄이기 위해 기준시가로 낮게 평가했다가, 나중에 집을 팔 때 양도세 폭탄을 맞는 경우가 적지 않다는 것입니다.
따라서 세금 부담을 줄이기 위해서는 상속세와 양도세를 반드시 함께 검토해야 합니다. 특히, 어떤 부동산 평가 방법을 적용하느냐에 따라 최종 납부액이 완전히 달라질 수 있으므로, 전문가의 정밀한 시뮬레이션을 통해 확인하시는 것이 가장 안전합니다.
부모님께 물려받은 집을 포함해 현재 보유 중인 전체 부동산의 양도세가 얼마나 나올지 알고 싶다면 '상속전담센터'로 문의해주시길 바랍니다.
향후 양도세까지 고려한 상속세 신고를 통해, 양도세 중과 부활 이후에도 세금 폭탄을 피하실 수 수 있도록 도와드리겠습니다.
상속 전문 세무사 상담
