상속세 절세 전략,
세무사가 말하는 부동산 감정평가로
수천만 원 아끼는 방법
| ※ 해당 콘텐츠는 '상속의모든것' 유튜브 영상을 블로그에 맞춰 작성한 글입니다. 영상이 편하신 분들은 아래 영상을 시청하셔도 좋으며, 자세한 사항은 글을 살펴보시기 바랍니다. |
반갑습니다. 상속의 모든 것입니다.
이 글을 보고 계신 분들 중에서 부모님으로부터 부동산을 물려받았는데 '어떻게 하면 세금을 조금이라도 줄일 수 있을까' 고민하고 계신다면 정말 잘 찾아오셨습니다.
부동산을 물려받은 상속인 분들이 저희를 찾아오시면 대부분 아래와 같은 질문을 하십니다.
부동산 물려받았는데
그냥 공시지가로 신고하면
되는거 아닌가요? ..
취득세나 재산세 낼 때 공시지가 기준으로 내니까 부동산도 마찬가지로 그렇게 신고하면 된다고 생각하기 쉬운데요.
그런데 세법에는 부동산을 신고하는 방법이 정해져있습니다. 잘못된 가액으로 신고했다가는 나중에 세금 폭탄을 맞거나, 반대로 줄일 수 있었던 수천만 원의 세금을 고스란히 납부하게 될 수도 있습니다.
오늘 이 글을 통해 상속세 절세 방법 중 하나가 될 수 있는 '부동산 감정평가'를 자세히 소개해드리겠습니다.
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부동산 상속세 신고,
내 마음대로 가격을 정할 수 없습니다
세법에서 정해진 부동산 평가방법은 정해진 순위가 있습니다. 따라서 내가 원하는대로 가장 저렴한 가격을 선택해 신고할 수는 없죠.
| 부동산 평가방법 |
| 1순위 거래금액 : 물려받은 부동산 그 자체가 거래된 금액 (사망일 전후 6개월 이내) |
| 2순위 감정평가액 : 물려받은 부동산을 감정평가한 금액 (사망일 전후 6개월 이내) |
| 3순위 유사매매사례가액 : 물려받은 부동산과 유사한 부동산이 거래된 금액 (사망일 전후 6개월 이내, 없는 경우 최대 2년 이내) |
| 4순위 기준시가 : 물려받은 부동산의 기준시가 (주택은 개별주택가격, 공동주택가격, 토지는 공시지가 등) |
여기서 1순위와 3순위가 조금 헷갈리실 수 있는데요. 1순위 거래금액은 내가 받은 부동산 그 자체를 의미하는데요.
예를 들어, 장미아파트 101동 303호를 물려받았다 가정했을 때, 이 303호가 상속개시일(사망일) 전후 6개월 이내에 거래된 내역이 있다면, 거래된 금액을 의미하는 것입니다.
일반적으로 물려받은 부동산을 팔거나, 고인께서 돌아가시기 직전에 구입하시지 않았다면 실제 거래금액은 없는 편입니다.
3순위 유사매매사례가액은 유사한 부동산의 거래금액입니다. 정확히 말하면 상속개시일 전후 6개월 이내, 경우에 따라 최대 2년 이내에 이뤄진 물려받은 건물과 면적 및 기준시가 차이가 5%이내인 건물의 거래금액입을 말합니다.
예를 들어, 33평의 아파트를 물려받았는데 부모님이 돌아가시기 2달 전 같은 단지, 옆 동 33평 아파트가 최고점인 15억 원에 팔리게 된 상황이라고 가정해봅시다.
이때 1순위인 거래 가격이 없고, 2순위인 감정평가도 진행하지 않았다면, 15억 원이라는 최고점에 팔린 아파트가 상속재산의 가격으로 확정되는 것입니다.
그런데 실제로는 부동산 경기가 좋지 않아서, 상속받은 아파트가 12억 원도 받기 힘든 상황이라면 억울하게 세금을 더 부담하게 될 수 있는 것이죠.
이럴 때 2순위인 '감정평가'를 적극적으로 활용하면 상속세를 크게 줄일 수 있습니다.
감정평가로 세금을 줄일 수 있습니다
감정평가를 진행하게 되면 감정평가 수수료가 발생합니다. 그럼에도 불구하고 감정평가를 통해 상속세 신고를 하는 이유는 절세액이 수수료보다 압도적으로 많을 수 있기 때문이죠.
보통은 감정평가사 분들께 정식으로 의뢰하기 전에 '가감정'을 받아 예상 평가액을 먼저 확인해볼 수 있습니다.
예상 감정 후에 줄어드는 절세액을 한 번 계산해 보게 되는데요. 이때 수수료와 절세액을 비교하여 실익이 있다고 판단되는 경우에만 정식 감정평가를 진행하게 되죠.
실제 진행했던 아파트 상속 사례
저희에게 의뢰했던 사례를 하나 소개해드리겠습니다. 의뢰인 분의 고인께서 돌아가시기 5개월 전, 인근에 유사한 아파트가 16억 원에 거래된 기록이 확인된 상황이었는데요.
부동산 하락기로 실제 호가는 13~14억 원으로 떨어진 상태였지만, 규정상 유사매매사례가액인 16억 원으로 세금을 내야만 하는 억울한 상황이었죠.
저희는 즉시 '예상 감정'을 진행했고, 약 12억 원까지 평가액을 낮출 수 있다는 결론을 내렸습니다.
이후 약 100만 원을 지출하여 정식 감정을 진행했습니다. 그 결과 평가액을 낮춰 최종적으로는 무려 1억 3천만 원의 상속세를 절세할 수 있었죠.
무조건 감정평가가 유리한 것은 아닙니다
그럼 무조건 감정평가를 받아서 가격을 낮추는게 좋을까요?
상속세만 본다면 무조건 가격을 낮추는게 유리합니다. 하지만 물려받은 부동산을 양도하실 계획이라면 불리할 수 있습니다.
양도할 때에 발생하는 양도소득세 때문인데요. 양도소득세는 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다.
상속세를 줄이려고 부동산 가격을 너무 낮춰두게 되면 향후 부동산을 매도할 때 '양도차익'이 너무 커져서 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있습니다.
* 양도차익 : 양도가액 - 취득가액 (상속세를 신고한 금액)
따라서 물려받은 부동산을 향후 양도할 계획이 있다면, 당장의 상속세만 볼 것이 아니라 나중의 양도세까지 같이 고려하셔야 합니다.
4순위 기준시가로 신고해도 되나요?
1~3순위까지 해당하는 가격이 없다면 기준시가로 하는게 법적으로는 맞습니다. 하지만 기준시가와 실제 시세의 큰 차이가 나는 경우가 있는데요.
그럴 경우, 국세청이 직접 예산을 들여 직권 감정평가를 해버립니다.
실제로 국세청에서는 감정평가 사업에 대한 예산을 늘렸는데요. "국세청에서 감정해주면, 수수료도 안내고 좋은거 아닌가요?"라고 생각하신다면 크나큰 오산입니다.
그 이유는 주도적으로 감정평가를 받아야 상대적으로 유리한 감정가가 나올 가능성이 높기 때문이죠.
특히 꼬마빌딩이나 빈땅, 단독주택처럼 개별성이 강한 경우에는 거래금액과 유사매매사례가액을 찾는 것이 현실적으로 어렵습니다.
1~3순위의 가격이 없어 4순위인 기준시가로 신고를 진행하게 된다면, 실제 시세의 50~70% 수준밖에 되지 않을 수 있습니다.
국세청은 시세와 신고 가액의 차이가 크다고 판단하면 직권으로 감정평가를 실시할 수 있는데요. 이런 리스크를 미리 방어하기 위해서는 상속인이 직접 감정평가를 받아 유리한 가액으로 신고하는 것이 안전합니다.
지금까지 부동산 감정평가를 활용한 상속세 절세 전략에 대해 알아보았습니다.
글을 꼼꼼히 읽어보셨다면 아시겠지만, 상속세는 당장의 세금 뿐만 아니라 미래의 양도세까지 고려하여 신고해야 하는 복잡한 세금입니다.
사람마다 가족 구성원, 자산 규모, 미래 매도 계획이 모두 다르기 때문에 인터넷 검색이나 지인의 말만으로는 제대로된 정답을 찾을 수 없습니다.
수천만 원에서 억 단위의 세금이 왔다 갔다 하는 중대한 선택을 혼자서 결정하지 마시고 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.
여러분에게 감정평가가 정말 유리할지, 향후 양도세까지 고려한 최고의 선택은 무엇일지 명확한 해답을 드리겠습니다.
'상속의 모든 것' 상담 절차 안내
