반갑습니다. 오직 상속세에만 집중하여 상속인들의 절세를 도와드리고 있는 상속의 모든 것입니다.
오늘 소개해드릴 사례는 종로구에 있는 꼬마빌딩과 관련된 사례입니다. 상속재산가액 예상이 49억인 꼬마빌딩을 물려받은 의뢰인 분이셨습니다.
그런데 감정평가액이 62.6억으로 나와 무려 10억 이상 차이나는 금액으로 신고해야 하는 억울한 상황이었는데요.
고인 분께서 부동산 매매 계약 중 사망하시면 매매가액을 기준으로 상속세를 계산하는 경우가 많습니다. 그런데 고인 분께서 돌아가신 다음 '계약이 해지된 상황'이 되어 매매가액은 유효하지 않게 되었는데요.
더군다나 금융 사기로 인해 의뢰인 분이 피상속인에게 이체해야만 했던 금액이 상속재산에 포함될 수 있어 이 금액도 제외하길 바라는 상황이셨습니다.
저희는 여러 억울한 상황들을 풀어드리기 위해 절세 전략을 세웠고, 결국 총 6.4억의 세금을 줄일 수 있었습니다.
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억울하게 늘어난
상속재산가액 13.6억 원
저희 상속인 분께서 물려받을 꼬마빌딩은 49억에 매도 계약이 체결된 상황이었습니다. 그래서 계약금 2억과 중도금 2억, 총 4억을 수령한 상태였는데요.
그러나 고인 분께서 돌아가신 다음에 계약이 해지된 상황이었습니다.
만약 계약이 유효했다면 상속재산가액은 49억이 되었겠지만, 해지가 된 상황이기에 매매가가 효력을 잃어버린 것입니다.
그 건물의 감정평가액이나 공시가격을 다시 따져 신고해야 하는 상황이 된 것이었죠.
그래서 저희 의뢰인 분께서는 집 근처 세무사와의 상담을 통해 감정평가액을 62.6억 원으로 전달받게 되었습니다. 기존 매매계약 금액에서 한순간에 13.6억 원이나 불어난 것입니다.
기존 매매계약은 49억이었기 때문에 상속인 분께서는 굉장히 억울한 상황이었습니다.
치밀하게 분석하여 세운
절세 전략
| 1. 꼬마빌딩 신고가액 |
매매계약이 해지된 위의 상황을 거래로 볼 것인지, 아닌지 결정하는 것이 쉽지 않은 상황이었는데요.
만약 거래로 본다면 49억, 그렇지 않다면 62.6억으로 재산가액이 결정되게 됩니다.
만약 의뢰인 분께서 받은 감정평가액 62.6억 원으로 신고하게 되면 세금은 약 6억이나 늘어나는 상황이 되는 것이죠.
저희는 매매계약상 금액으로 신고가 가능한지 먼저 파악해보았습니다. 협업 변호사님께 규정을 확인한 결과
매매계약에 있어 중도금까지 받았다면
해지가 된 경우에도 매매계약상 금액으로
신고가 가능하다
라는 답변을 들을 수 있었습니다.
| 2. 펀드보전 - 사전증여재산 제외 |
또한, 상속인 분께서 고인 분께 권유드렸던 라임 펀드 투자는 큰 손실이 났습니다. 그래서 고인 분께서는 사망 전 금융기관에 손해보전을 요청했다고 합니다.
저희 의뢰인 분이 먼저 금융기관에 1.8억 원을 입금하고, 부모님은 금융기관을 통해 보상금을 받으셨는데요. 의뢰인 분께서는 이때 전달한 1.8억 원이 사전증여재산으로 잡히지 않길 바라고 계셨습니다.
저희는 펀드 피해 금액에 대해서 의뢰인이 입금한 내역을 파악하여 사전증여에서 차감할 수 있었습니다. 그리고 추가적으로 7,000만원을 더 줄일 수 있었는데요.
피상속인 분이 내셔야 할 보증금과 이사비용을 의뢰인 분께서 대신 입금하였음을 파악하였기 때문입니다.
무려 6.4억 원 절세 해드렸습니다
▶ 감정평가액 62.6억 원이었던 꼬마빌딩 건물을 49억 원으로 신고하여 5.4억 원의 세금을 줄였습니다.
* (62.6억 - 49억) X 40% = 5.4억
▶ 피해보상금액 1.8억 원과 부모님 대신 입금했던 7,000만원의 보증금, 이사비용까지 총 2.5억 원을 사전증여재산에서 제외했습니다. 이에 1억 원의 세금을 줄였습니다.
* (1.8억 + 0.7억) X 40% = 1억
저희 의뢰인 분께서는 결과적으로 6.4억 원의 세금을 줄이는 결과를 마주할 수 있었습니다.
추가적으로 의뢰인 분께서 먼저 받았던 총 4억의 계약금과 중도금에 대해서는 아래와 같이 결정될 수 있는데요.
|
위약금으로 확정될 경우 |
매수자의 잘못으로 계약이 깨져 돌려주지 않아도 된다면 상속인의 '기타소득' 혹은 고인의 '상속재산'에 포함되어 세금 문제 발생 |
| 반환해야 할 경우 | 만약 돌려줘야 한다면, 상속재산에서 제외되는 채무가 됨 |
저희는 이 4억 원의 금액도 상속재산에서 공제되는 채무로 반영하여 세금 문제가 발생하지 않도록 도와드렸습니다.
상속세 신고는 단순히 재산을 정리하는 일이 아닙니다. 오늘 사례처럼 상속인이 피상속인의 빚을 대신 갚은 경우만 봐도 알 수 있죠. 만약 이런 상황에서 자금 출처를 명확히 입증하지 못한다면 어떻게 될까요?
국세청에서 조사가 나올 수 있고, 증여로 오해받아 억울하게 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
바로 이 지점에서 세무사의 역량이 드러나는데요. 의뢰인의 입출금 내역과 자금의 흐름을 정확히 파악하는 것이 중요하기 때문입니다. 그 속에서 합법적인 절세 전략을 찾아내는 것이 세무사의 역량에 달려있기 때문이죠.
이번 사례는 특히 까다로운 경우였는데요. 중간에 해제된 매매계약과 사전증여재산으로 포함될 수 있는 펀드보전 문제까지 있었습니다.
이런 복잡한 상황에서 치밀한 분석이 없다면 세금이 순식간에 불어나게 됩니다. '상속의 모든 것'은 이와 유사한 사례들을 해결해온 노하우로 사실관계를 명확히 소명하고, 의뢰인 분들의 절세를 실현해드릴 수 있었습니다.
혹시 억울하게 불어난 세금 때문에 답답하신 분들 계신가요? 10년치 사전증여재산 내역이 궁금하거나, 받을 수 있는 최대한의 공제 항목을 알고 싶으시다면 검토 받아보세요.
철처하고 꼼꼼하게 여러분이 내야 할 세금과 내지 않아도 될 세금을 명확히 구분해드리겠습니다.
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