| <오늘 글을 보시면 좋은 분들> |
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1. 물려받은 건물을 기준시가로 생각하신 분들 2. 물려받은 건물이 10억 이상 되는 분들 3. 상속세를 줄이고 싶은 분들 |
“이 건물을 상속받으면 세금이 얼마나 나올까요?”
“혹시 세금 때문에 건물을 처분하는 상황도 있나요?”
건물을 상속받게 되면 기쁨보다는 막막함이 앞설 때가 많습니다. 부모님이 평생 모아 일군 재산을 이어받는 것은 큰 의미가 있지만, 곧바로 닥치는 현실적인 문제는 바로 상속세입니다.
실제로 건물 상속세는 재산가액이 크기 때문에 단순히 몇 천만 원이 아닌 억 단위 세금으로 이어지는 경우가 많습니다.
더 큰 문제는 상속세를 제때 신고하지 못하면 가산세까지 부과되어, 피할 수 있었던 손실까지 고스란히 떠안게 된다는 점입니다.
그렇기 때문에 건물 상속세는 ‘얼마 내야 할까’를 넘어 ‘어떻게 줄일 수 있을까’를 함께 고민해야 하는 문제입니다. 오늘은 상속의모든것에서 건물 상속세의 계산 방식과 절세 전략을 구체적으로 안내해드리겠습니다.
| <오늘 글에서 얻어가실 수 있는 내용> |
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1. 상속세 계산 시 부동산 가액 평가 2. 물려받은 부동산 절세 방법 3. 상속인들이 자주 놓치는 부분 |
건물 상속세, 어떻게 계산될까요?
| 순위 | 평가 방법 |
| 1순위 | 거래금액 |
| 2순위 | 감정평가액 |
| 3순위 | 유사매매 사례가액 |
| 4순위 | 기준시가 |
건물 상속세는 기본적으로는 '시가 평가'가 기준이 됩니다.
상속개시일 전후 6개월 이내 건물 그 자체가 거래된 금액을 우선적으로 적용합니다. 거래금액이 없을 경우에 감정평가액, *유사매매사례가액, 기준시가 순서대로 적용됩니다.
* 유사매매사례가액이란?
상속개시일 전후 6개월 이내, 최대 2년 이내에 이뤄진 물려받은 건물과 면적 및 기준시가가 5% 이내 차이나는 건물의 거래금액 |
하지만 여기서 끝이 아닙니다. 건물만 따로 떼어 계산하지 않고, 고인이 남기신 모든 상속재산(현금, 예금, 주식, 토지, 기타 자산)을 합산한 뒤, 여기에 부채나 장례비용을 공제하여 과세표준을 정합니다.
그리고 이 과세표준에 따라 누진세율(10~50%)을 적용해 최종 상속세가 산출됩니다. 예를 들어, 건물 시가가 10억 원이고 다른 재산이 5억 원, 부채가 1억 원이라면 총 상속재산은 14억 원입니다.
이 경우 기본공제, 배우자 공제 등 여러 공제를 적용하면 과세표준이 줄일 수 있고요. 부채가 더 많거나 배우자 공제를 충분히 활용하면 실제 세부담은 크게 낮아질 수도 있습니다.
즉, 상속세는 개별 상황에 따라 결과가 크게 달라지는 복잡한 구조를 가지고 있습니다.
건물 상속세 절세 방법
그렇다면 어떻게 하면 건물 상속세 부담을 줄일 수 있을까요?
오늘은 건물이라는 주제에 맞춰 해당 자산에 대해서 어떻게 세 부담을 줄일 수 있을지 알아보도록 하겠습니다.
앞서, 부동산은 '거래금액 - 감정평가액 - 유사매매 사례가액 - 기준시가' 순으로 결정된다고 말씀드렸는데요. 이때 1순위 거래금액의 경우에는 산정되는 기간(6개월)이 있습니다.
이 기간동안 거래된 금액이 없다면, 다음 순위인 감정평가액이 되는데요.
이때 절세전략이 나오게 됩니다. 3순위, 4순위인 유사매매 사례가액과 기준시가를 알아보고 생각보다 높은 금액이라면 감정평가로 그 금액을 낮춰서 세부담을 줄일 수 있겠습니다.
단, 이때 상속인의 건물 보유 또는 처분 계획에 따라 전략이 달라질 수 있는데요. 만일 보유할 계획이시라면 평가금액을 낮춰서 상속세를 줄이는 쪽으로 하고, 물려받은 뒤 처분할 계획이시라면 양도소득세를 줄일 수 있는 쪽으로 전략을 짜야 합니다.
양도소득세는 양도차익(판매가격 - 취득가격)을 기준으로 산정되는데 취득가격이 낮을수록 부담이 커지게 되는데요. 이때 취득가격이 건물을 물려받았을 때 평가금액이 되기에 전략적으로 감정평가를 활용해야 합니다.
건물 상속세에서 놓치기 쉬운 부분
만일 물려받은 재산 중에 부동산의 비중이 높다면 상속세를 내기에 부담이 될 수 있습니다.
이때 연부연납 제도를 활용해볼 수 있는데요. 연부연납은 세금을 최대 10년간 나눠서 낼 수 있는 제도입니다. 다만, 2000만 원 이상의 상속세, 납세담보 제공, 상속세 신고기한 내 신청해야 하는 요건이 있기 때문에 꼭 지키셔야 합니다.
그리고 상속인이 혼자가 아니라 여러 명이라면 건물을 어떻게 나누느냐에 있어서 분쟁이 발생하기도 하는데요.
재산분할을 어떻게 할 지 결정이 되지 않은 채로 기한이 지나버리면 연부연납 제도 활용도 어렵거니와 무신고 가산세, 납부지연 가산세 등의 위험이 있기에 빠른 재산분할 협의가 중요합니다.
공동상속인 간 서로 이해관계가 충돌하여 합의가 잘 안 되는 경우가 많은데, 방법을 모르셔서 그렇지 생각보다 전문가의 도움을 받으면 좋은 방향으로 될 때가 있으니 늦지 않게 조언을 구하시길 바랍니다.
상속재산 중에서 건물은 그 액수가 상당하여 세금 또한 높을 수밖에 없습니다. 이때 제대로 준비하지 못하면 세금 부담으로 인해 억울한 손해를 볼 수 있습니다.
상속세는 기한 내에 정확히 신고하고, 합법적인 절세 전략을 마련하는 것이 무엇보다 중요한데요.
공동상속인 간 재산분할 분쟁부터 부동산으로만 구성되어 납부가 어려운 상황 등 상속과정에서 예상치 못한 상황들이 발생하곤 합니다.
이때 각 상황에 맞는 최적의 해법을 제시하는 게 저희의 역할이겠죠?
건물 상속세 문제로 답답하시다면 혼자 고민하지 마시고 전문가와 함께 정확하고 현명한 길을 찾으시기 바랍니다. 그것이 사랑하는 가족의 유산을 지키는 현명한 길입니다. 감사합니다.
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